収益付物件

住宅ローンを利用しながらの不動産投資

一般的に「不動産投資」を行おうとすると、地主やたくさんの現金を持っている人、高額の年収を貰っている人、一定の水準の人達でなければ出来ないと考えている人が多いと思います。確かに、区分所有のワンルームマンションや2DK等の小さめの投資用マンションではそのほとんどが融資を受けられず、現金での購入になります。また一棟物の投資物件では、購入金額の2~3割の自己資金か担保価値のある土地が必要となってきます。

 では上に書いた条件を満たさなければ不動産投資は始められないのでしょうか?
そんなことはありません。一般的な収入の方でも他のローンより比較的金利の低い住宅ローンを利用して(通常の投資用物件では住宅ローンは適用できません)不動産投資を行うことができるのです。条件は2分の1以上を自ら住む専用住宅にして、残りの2分の1をアパートや店舗にして収益物件にすること。これで全額を通常の住宅ローンと同じように借り入れができます。物件の100%、条件によっては諸費用まで借り入れができ、優遇金利や住宅ローン控除も受けられます。住宅ローンの審査基準は、年収における住宅ローンの割合(一般的に年収の30~35%、家賃収入は審査時には収入として加算されません)で決まりますので、無理をすることなく不動産投資が可能になります。

 例えば、土地を2000万円で購入して、建物を3階建ての建物を2000万円で建てたとします。
2階3階を居住スペース、1階を店舗にして90,000円で貸したとします。
自己資金は諸費用の分だけを用意して、3700万円全額を借入します。

金利0.95%変動金利(西武信用金庫優遇金利、2010年11月現在)期間35年
 (条件により融資を受けられない場合があります)
 毎月の返済額  111.984円
 家 賃 収 入   90,000円
 差額住宅ローン負担分 21,984円
※賃貸収入による年収増加に伴い所得税、市都民税が増えます。
※住宅ローン減税 最大年間 37万円(平成23年度)

 毎月の賃貸収入を貯蓄に回しますと年間108万円の貯蓄が可能になります。10年間で1080万円の貯蓄ができ、繰り上げ返済等も可能になります。
もちろん、賃貸にもリスクも付いてまわります。例としましては、

●地域の賃貸状況
・工業地域、オフィス街、学生が多い町、ファミリーの多いベットタウン、商店建ち並ぶ商店街など地域の特徴は様々です。どういった住民の層が多い地域なのか事前に把握しておく必要があります。

●建築設計
・地域の実情に合わせて賃貸部分を単身者向けにするのか、ファミリー向けにするのか、はたまた事務所や店舗にするのか。想定している建築費用と照らし合わせながら考慮していくことになると思います。

●適正家賃
・地域の類似物件の家賃相場のチェックも大事です。地域で賃貸業務をしているような不動産屋に相談することをお勧めします。

●賃貸管理会社
・管理会社が実際にどんな管理をしているか、管理会社の管理している物件を見て回ると良いと思います。計画している地域からあまりに離れた業者に頼むのは、日常点検やいざという時の迅速な対応という点でネックとなる場合がありますから注意が必要です。
入居者の審査等
・店舗や事務所などを貸し出す場合は前もって借り手の業種等を考えておきましょう。居住用でもペットや入居定員などをなし崩しに決めて、後で後悔することのないようにしておいた方が良いです。また、家賃滞納のリスクに備えて*賃貸保証制度を利用するケースが近年増えてきています。

といったあたりになるかと思います。これらをよく吟味したうえでとなりますが、利用すればとてもよい不動産投資が行えると思います。

*賃貸保証制度とは
賃貸契約を結ぶ際に保証専門の会社や信販会社などが借主の連帯保証人に近い役割を果たす制度です。借主に対する審査機能を持ち、家賃滞納時には貸主に対し家賃の立替えを行います。

記事提供:
ランディックスホームページ
担当: 吉田 正人
記事掲載: 2010年12月